Как снизить налог с продажи квартиры. Законные способы.

31 июля 2018

как снизить налог с продажи квартирыПри продаже квартиры собственник получает доход, с которого по общему правилу должен заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. Из этого правила могут быть исключения:
1. Если продавец не является налоговым резидентом РФ, сумма налога составит 30% от дохода;
2. Если квартира находилась в собственности продавца более 5 лет, от уплаты налога он будет освобожден полностью;
3. Если квартира получена продавцом в наследство или в дар, при этом находилась в его собственности более 3 лет, то от уплаты налога он будет также полностью освобожден;
4. Если собственник сдавал квартиру в аренду и получал доход в качестве индивидуального предпринимателя, правила о предоставлении имущественных налоговых вычетов (т.е. освобождения его от уплаты налога) не действует.

Еще несколько лет назад существовала практика занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи, чтобы избежать уплаты налога на доходы. В договоре купли-продажи часто можно было встретить стоимость квартиры, не превышающую миллион рублей. Но с тех пор, как вся недвижимость в РФ была оценена государством, каждая квартира теперь имеет кадастровую стоимость, которая и является ориентиром для установления стоимости при проведении сделок. Указание в договоре купли-продажи стоимости квартиры ниже кадастровой более чем на 70% автоматически ведет к начислению налога на доходы физических лиц с продавца, а в некоторых случаях и с покупателя.

В связи с этими нововведениями возникает вопрос об использовании законных способов сократить расходы на уплату налога. Это актуально для сделок с недвижимостью, которая находится в собственности продавца менее пяти (трех) лет.

Одним из таких способов является право продавца на получение имущественного налогового вычета в виде расходов, связанных с приобретением недвижимости. Перечень таких расходов прямо установлен Налоговым Кодексом РФ и относятся к ним следующее:
- сумма, потраченная покупателем на приобретение квартиры;
- сумма, вложенная покупателем в строительство квартиры, как по договору участия в долевом строительстве, так и по другим видам договоров на приобретение прав на квартиру в строящемся доме;
- деньги, потраченные на отделочные материалы;
- оплата работ по отделке квартиры;
- стоимость разработки проекта.

Для того, чтобы воспользоваться этим вычетом нужно доказать, что собственник действительно оплачивал все эти работы и материалы, а также стоимость самой квартиры. Для этого подойдут квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, подтверждающие перечисление оплаты со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адреса и паспортных данных продавца и другие документы, подтверждающие оплату. Кроме того, в договоре на приобретение квартиры должно быть прямо указано, что она приобретается без отделки и оборудования.

Использование имущественного налогового вычета на сумму стоимости работ по отделке, разработку проектной документации, стоимости отделочных материалов возможно только при приобретении квартиры в жилом доме, строительство которого не завершено.