Задаток, аванс или предварительный договор: выбор

24 августа 2018

выбор между задатком авансом и договоромПроцесс заключения сделки с недвижимостью обычно занимает не один день, а иногда не одну неделю. Ведь нужно подготовить документы со стороны продавца, покупателя, получить различные справки, разрешения, договориться с банком о проведении расчетов или получении ипотеки. Когда потенциальный покупатель нашел квартиру, ему нужно закрепить свое право на покупку, чтобы продавец не нашел другого покупателя, пока первый будет готовиться к сделке.

Для этого существует несколько видов договорных обязательств: соглашение об авансе, договор задатка, предварительный договор. Возможно также внесение обеспечительного платежа, но на практике такой вариант пока не применяется. После подписания такого договора/соглашения продавец обычно обязуется прекратить рекламу продажи квартиры, не показывать ее другим потенциальным покупателям.

Каждый из перечисленных выше договоров подробно урегулирован Гражданским Кодексом РФ, кроме соглашения об авансе. По этим договорам покупатель передает продавцу определенную сумму денег в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи – это способ обеспечения обязательства покупателя по заключению договора купли-продажи.

Безусловно по своей природе соглашение об авансе отличается от договора задатка. Прежде всего тем, что штрафные санкции при отказе от сделки в случае с авансом могут быть предусмотрены сторонами, а по договору задатка они четко определены законом. Договор задатка составляется в письменной форме обязательно с указанием, что внесенная покупателем сумма является именно задатком. Если это в договоре не указано, либо не соблюдена письменная форма договора, платеж будет считаться авансом.

Если сделка не состоится по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Если сделка не заключена по вине продавца, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Договор задатка более выгоден продавцу, он дает ему законные основания для удержания полной суммы задатка при отказе покупателя от сделки.

Если обеспечением является аванс, то при отказе сторон от заключения сделки, вся сумма должна быть возвращена покупателю. В то же время договором можно предусмотреть в случае отказа продавца от сделки, или наличии его вины в том, что заключение договора купли-продажи не состоялось, начисление процентов на сумму переданного ему аванса с даты получения до даты возврата. Часто агенты, получающие аванс, предусматривают в соглашении дополнительные штрафные санкции, но покупатель вправе не принимать эти условия.

Порядок внесения обеспечительного платежа и его возврата если сделка не состоялась, определяется сторонами при заключении договора. Часто соглашение об авансе заключается от имени продавца агентством недвижимости, которое здесь выступает в качестве гаранта возврата денег, в случае если сделка не состоялась. В данном случае нужно тщательно проверять полномочия агента, который подписывает договор: условия договора с продавцом, наличие доверенности на получение аванса и т.п. Ведь, если продавец не уполномочил своего агента на получение аванса, вернуть свои деньги будет не просто.

Предварительный договор не является средством обеспечения обязательства сторон заключить сделку. Это своего рода протокол о намерениях, в котором стороны определяют предмет сделки, условия заключения сделки, срок заключения договора купли-продажи. Никакие платежи по предварительному договору не вносятся. Но обеспечением обязательств по предварительному договору также может быть договор задатка или соглашение об авансе.

У покупателя могут быть законные основания для отказа от сделки, если, например, при проведении правовой экспертизы документов выявлены существенные недостатки, или, получен отказ банка в выдаче ипотечного кредита, могут быть претензии и к состоянию самой квартиры. Сделка может не состоятся по многим причинам. Но внесенные в качестве аванса или задатка деньги хочется вернуть в любом случае. Это можно сделать только юридически грамотно составив документы, так что лучше доверить подготовку договоров и соглашений профессиональным юристам по недвижимости.

Образец договора задатка (скачать)

Образец соглашения об авансе (скачать)