Споры с застройщиком/подрядчиком

Взыскание неустойки с застройщика

Если застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, участник долевого строительства имеет право обратиться в суд и взыскать с застройщика неустойку. Отношения между участниками долевого строительства и застройщиком регулируются законом «Об участии в долевом строительстве» и законом «О защите прав потребителей», что дает возможность не только взыскать ущерб, но и получить компенсацию морального вреда, а также взыскать штраф за нарушение обязательств.

Когда строительство дома затягивается застройщики пытаются договориться с дольщиками, предлагая подписать дополнительное соглашение к ДДУ об изменении срока передачи объекта долевого строительства. Если дольщик такое соглашение подписал, он уже не сможет взыскать с застройщика ни неустойку за просрочку, ни штраф.

Существует несколько вариантов взыскания неустойки с застройщка:

1. Претензионный порядок или досудебное урегулирование спора

В адрес застройщика направляется претензия с указанием требований и расчетом суммы неустойки, исходя из цены объекта долевого строительства, срока просрочки исполнения обязательств по передаче квартиры. Неустойка рассчитывается по ставке рефинансирования, установленной ЦБ РФ в период просрочки исполнения обязательств.

Претензию нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Направление претензии с одной стороны, будет являться доказательством соблюдения установленного законом порядка досудебного урегулирования спора, с другой стороны, может явиться поводом для обсуждения с застройщиком суммы компенсации без обращения в суд. Здесь Вам могут понадобиться услуги медиатора, который поможет договориться с застройщиком на наиболее выгодных для Вас условиях без передачи дела на рассмотрение суда.

2. Взыскание неустойки в районном суде

Если ответа на претензию от застройщика не получено, можно обращаться за удовлетворением своих требований в суд общей юрисдикции.

Для этого нужно собрать полный пакет документов

  • договор долевого участия;
  • документы, подтверждающие полную оплату квартиры по ДДУ (платежные поручения, выписки из банка, акт сверки платежей и др., документы о предоставлении кредитных средств);
  • претензия застройщику о выплате неустойки, в подтверждение досудебного порядка урегулирования спора;
  • документы, подтверждающие направление претензии застройщику и/или документы, подтверждающие получение застройщиком претензии;
  • письменный расчет неустойки, на основании формулы расчета неустойки по федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ.

Необходимо подготовить исковое заявление о взыскании неустойки в суд.

Для подачи искового заявления в суд необходимо уплатить государственную пошлину за рассмотрение искового заявления. Однако, по закону «О защите прав потребителей» участники долевого строительства – физические лица, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Исковое заявление можно подать по месту нахождения застройщика, либо по месту регистрации истца. Это договорная подсудность по выбору истца.

Обычно судебный процесс в суде первой инстанции занимает около двух месяцев с момента подачи искового заявления.

После получения вступившего в силу судебного решения, нужно получить исполнительный лист и предъявить его в банк для взыскания.

Нужно учитывать, что районные суды чаще всего снижают размер неустойки, но это зависит от суда, в котором рассматривается дело, так как в каждом суде есть своя практика. Также обычно судом уменьшаются суммы расходов на адвокатов или юристов.

После получения суммы неустойки необходимо включить ее в общий доход физического лица за календарный год, отразить в налоговой декларации 3НДФЛ и заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%.

3. Взыскание неустойки в Арбитражном суде.

Эта процедура отличается от судебного процесса в суде общей юрисдикции тем, что истцом может выступать либо юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель. Право требования взыскания неустойки передаются такому лицу участником долевого строительства на основании договора уступки права требования. О такой уступке нужно письменно уведомить застройщика.

Кроме того, уплата государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в Арбитражном суде является обязательной.

Основные преимущества рассмотрения иска в Арбитражном суде:

  • суд не снижает размер неустойки;
  • полученная по решению суда сумма неустойки подлежит налогообложению по ставке 6%, при условии применения организацией или ИП УСН;
  • при взыскании с ответчика, услуги юриста или адвоката будут оценены в соответствии с условиями договора;
  • более короткое течение судебного процесса, по сравнению с судом общей юрисдикции.